皆さん、こんにちは。
ノビです。
今のところ、新築ワンルームマンションからは何の連絡も来なくなりました。
嬉しい連絡もありませんが、新築ワンルームマンションからは何の連絡もないことが良いことではあると思っています。
新築ワンルームマンションに入居者がいて、家賃が入金されて、その家賃でローンが支払われる。
ただこの繰り返しで、何事もなくただ月日が流れていくのが良いです。
現在、3件の新築ワンルームマンションを所有していますが、何事もなく平穏な状態だと毎月のキャッシュフローは2万円のマイナスになります。
★保有物件3件のうち1件の年間収支
●収入（家賃 月額7万円）
家賃 84万円
●支出（毎年）
・ローン利息 30万円
（金利分は毎月ローンを支払うたびに下がっていきます。）
・減価償却費 33万円
（新築ワンルームマンションは基本的に47年間ずっと同じ金額になります。付属部分のみ別で出せば15年間は上積み可能です。）
・固定資産税 8万円
・管理費 5万円
（築年数が増えると上昇）
・管理会社への委託料 5万円
（家賃の5％）
・修繕積立金 3万円
（築年数が増えると上昇）
合計 84万円
●支出（不定期）
・修繕費（退去時）
・入居者募集費（退去時）
・保険料（火災保険など）
・旅費交通費（物件確認など）
・情報収集費（本での勉強など）
・交際費（不動産業者との情報交換など）
不定期の支出がない場合は、収支の差し引きは0円になります。
新築ワンルームマンションは、1〜2年目は経費として購入時諸費用や不動産取得税を計上できるため、確定申告で収支がマイナスになった分で節税効果があります。
しかしながら、購入後3年目からは入居者の退去や修繕などの突発的な支出がなければ経費として計上できるものが少なくなりますので節税効果が薄くなっていきます。
今後はキャッシュフローがマイナスなのに、税制上はプラスになっていくため節税ではなく納税しなければならないという最低な状況になりそうです。
※元利定額方式でローンを支払っているため、毎月支払う度に金利分が下がり経費額も下がっていくため。
何も問題がない今は、年間24万円の支出だけで、新築ワンルームマンションを保有できているので調子良いです。
昨年は空室時のダメージが大きかったので、月2万円程度のマイナスであれば調子良いと思ってしまいます…。
今後、入居者の退去、空室、入居者募集のための広告費、修繕費、管理費の上昇、修繕積立金の上昇など確実にやってくるイベントはありますが、新築ワンルームマンションからの連絡が永遠に来ないことを願っています。
ここまで読んでくださりありがとうございました。
これからも、目標とするFIREを目指して行動していきたいと思います。
よい１日をお過ごしください。
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