皆さん、こんにちは。
ノビです。
私が新築ワンルームマンション投資を行っていくなかで、度々自分の中で葛藤を繰り返していた新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションはどっちのほうが良いのか問題について考察したいと思います。
「物件価格、家賃収入、節税効果」の３つにテーマを絞って、優劣を判断していきます。
1 物件価格
（1）新築ワンルームマンション
建物や設備に最新技術が使われており品質が高いため、一般的には中古物件よりも高価です。また広告費用がたっぷりと乗っかっているのが特徴です。買った瞬間に中古になるため、購入後は2〜3割ほど価値が下落します。ということは、物件価格は相場よりも2〜3割ほど高いということになります。
以前、私が2000万円で購入した物件も査定してみたら、1500万円くらいの査定結果でした。
（2）中古ワンルームマンション
築年数によって価格が大きく変動するため、比較的低価格な物件も見つけることができます。しかしながら、中古物件には修繕やリフォームの必要性がある場合もありますので、追加の費用を考慮しておかなければいけません。
新築ワンルームマンションは買った瞬間に価値が下落しますが、それ以降の下落スピードは緩やかです。したがって、状態の良い中古ワンルームマンションがあれば、新築に比べると物件価格の下落の心配は少ないと思います。
2 家賃収入
（1）新築ワンルームマンション
新築というだけあって、まだ誰も住んだことがない物件です。入居者の中には新築にしか住みたくないという人も稀ににいますので、相場よりも多少高い家賃設定でも入居付けに困らないと思います。ただし、新築と言えるのは最初の一人目だけで、その人が退去したら中古ワンルームマンションになってしまいます。
（2）中古ワンルームマンション
立地や間取りである程度の家賃相場がありますので、相場価格で設定しておけば入居付けに困らないと思います。オーナーチェンジ物件であれば、既に入居者が付いていますので、購入後すぐに家賃を受け取ることができます。東京は人口が増え続けているため家賃相場が下がりにくいのですし、家賃価格が上昇している場所もあります。中古ワンルームマンションは、築年数によって設備の劣化や修繕の必要性が生じる可能性がありますが、うまくリフォームして魅力的な内装や設備を備えて家賃を上げることに成功している中古ワンルームマンションもあります。
3 節税効果
（1）新築ワンルームマンション
新築ワンルームマンションは法定耐用年数が47年間あります。
2000万円で新築ワンルームマンションを購入した例で計算してみたいと思います。
建物価格1500万円、土地価格500万円とした場合、節税効果の対象となるのは建物価格の方になります。
1500万円÷47=約32万円
毎年の確定申告で32万円を減価償却費として計上することができます。
（※建物と付属部分を分けて計算する方法もあります）
（2）中古ワンルームマンション
築30年の中古ワンルームマンションを2000万円で購入した例で計算してみます。
建物価格1500万円、土地価格500万円とした場合、節税効果の対象となるのは建物価格の方になります。
1500万円÷17（47年−30年）=約89万円
毎年の確定申告で89万円を減価償却費として計上することができます。
ワンルームマンションは節税になるとよく言われますが、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションでは、減価償却費に大きな開きがあります。
新築だと法定耐用年数が47年間もあるため、物件価格が比較的に低いワンルームマンション投資では耐用年数が長くなるだけ節税効果が小さくなることから、新しければ良いというわけではなさそうです。
以上のことから、立地さえ間違えなければ、中古ワンルームマンションの方がメリットは大きいといえると思います。
1 物件価格に新築プレミアムが乗っかってない。
2 家賃はゆるやかな下落傾向（都内では、家賃上昇の可能性あり）
3 節税効果は中古の方が大きい
中古ワンルームマンション投資も様々な物件を比較して、相場価格を知ることが大切だと思います。
新築ワンルームマンションを検討されている方には、こちらの記事を参考にしてみてください。
novtan.hatenablog.jp
ここまで読んでくださりありがとうございました。
これからもFIRE目指して行動していきたいと思います。
よい１日をお過ごしください。
