皆さん、こんにちは。
ノビです。
ゴールデンウィークの最終日に、不動産会社から連絡がありました。
私が所有している物件で、入居者が退去されるため取り急ぎ連絡したとのこと。
えっ？
まだ入居から1年も経ってない…
物件に何か問題があるのではと不安になりました。
昨年の8月に新築ワンルームマンションを購入したので、5月に退去となると9ヶ月しか経っていません。
退去が1月〜3月くらいなら引っ越しの時期なので次の入居者も決まり易いでしょうけど、5月とは完全にバッドタイミングです。
不動産会社に退去の理由を聞いてみたら、入居者の転職とのこと。
タイミングが悪いので仲介業者（例 アパマンショップやミニミニなど）への広告料（業務委託手数料）を家賃の２ヶ月分にしませんかとの提案がありました。
広告料を多く払うと、仲介業者が部屋探しをしている人に積極的に勧めてくれたり、募集会社のホームページでも目立つようにがんばってくれるそうです。
良いタイミングだと、
礼金 ２ヶ月分（家賃）
広告料 １か月分（家賃）
で、入居者が決まれば礼金１か月がオーナーの利益になることもあるようです。
※礼金 次の入居者がオーナーに支払う
※広告料 オーナーが仲介業者に支払う
私は早く次の入居者に入っていただきたいので、
礼金 １ヶ月分（家賃）
広告料 ２か月分（家賃）
にして、広告料を１か月分負担することにしました。
どちらにせよオーナーが決めることになりますし、リターンもリスクもオーナーのものになります。
先月に固定資産税を支払ったばかりなのに、また大きな出費となりました。
入居者の突発的な退去のタイミングはわかりませんので、今回は運が悪かったと諦めて早く次の入居者を探してもらえることを祈りたいと思います。
昨年の新築ワンルームマンション購入から1年も経っていないのですが、収支の状況を振り返ってみます。
☆物件の概要
場所 都市圏
駅 徒歩5分圏内
広さ 約25㎡
価格 約2,000万円
家賃 約7万円
金利 1.6％
支払年数 35年
☆支出
頭金 100,000円
購入時諸費用 600,000円
銀行手数料 500,000円
固定資産税 75,000円（4月）
広告料金 70,000円（予定）
ローンと共益費 68,000円×9（9ヶ月分）
不動産取得税 未支払
合計 1,957,000円
☆収入
家賃 70,000円×9（9ヶ月分）
確定申告 120,000円（初年度）
合計 760,000円
☆差し引き △1,197,000円
月の収支だけを見ると、毎月2,000円のプラスになりますが、年に１回支払う固定資産税75,000円を考慮すると毎月4,250円のマイナスになります。
★月の収支計算
★パターン1（年間を通して退去がない場合）
月の収支（家賃 − ローンと共益費）2,000円
固定資産税（月額） 75,000 ÷ 12 ＝ 6,250円
収支 2,000 − 6,250＝ △4,250円
★パターン2（今回＝突発的な退去がある場合）
固定資産税（月額） 75,000 ÷ 12 ＝ △6,250円
広告料（１か月分） △70,000円
清掃料 △10,000円
家賃 0円
ローンと共益費（想定１か月） △68,500円
収支 △6,250 ＋△70,000＋ △10,000 ＋ △68,500＝△154,750円
これから１か月間空室になった場合を想定すると、家賃が入らないうえに広告料が発生していますので、△154,750円 の出費になります。
ワンルームマンションには団体信用生命保険が付いていますので、毎月支払っていたいくつかの保険を解約しました。
月の固定費が浮いたことを喜んでいましたが、今回のような突発的な支出を含めると普通に保険料を支払った方が安そうです。
日本では築年数が経てば家賃が下がり、維持費は上がっていくことが一般的なため、これからの収支は少しづつ悪くなっていくと想定しています。
不動産会社のセールスマンからは、私の物件があるエリアは再開発が見込まれる場所なので、地価が上がって数年後は良い売り時になると説明がありました。
売却時に挽回できれば良いのですが、どうなるものやら不安です。
不動産は良い物件を良い条件で購入できれば、手堅い収入をもたらしてくれる資産となりますが、失敗すると負動産といわれます。
他の不動産会社に私が所有する物件について聞いてみたら、新築プレミアムが乗っかっており500万円くらいは損してますね〜と言われてしまいました。
残念ながら、あまり勉強せずに購入してしまったことを反省しています。
私が新築ワンルームマンションを購入していることを妻は知りません。
セールスマンの話では、配偶者に内緒で購入しているお客さんは多いそうです。
自宅の購入を検討されている方は、投資用不動産の購入には気を付けてください。
自宅をローンで購入する時には借り入れ額を通知しなければなりませんので、配偶者にもバレてしまいますし、ローン限度額いっぱいになると借りられなくなる可能性もあります。
気を取り直して、これからも引き続きFIREを目指して行動していきたいと思います。
ここまで読んでくださりありがとうございました！
よい１日をお過ごしください。
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